新城控股商业加速,百亿租金目标的面子和里子

2017-11-01 18:36  来源:智通财经网   点击:
 

本文选自“时代财经”,作者张常旺。

挂帅新城商业一年有余,陈德力最大的感受是要比过去累多了,用新城控股(01030)高级副总裁欧阳捷的话来说,“过去,德力总是哼着小调上班,现在是非常累。”

接过新城商业的“指挥棒”,陈德力立下的“flag”是要到2020年保证新城吾悦广场的开业数量达到100家以上,实现年租金收入100亿。同时,他也在操刀新城商业全产业链的打通,这在国内同行中并无先例。

需要亲力亲为的事情太多,这位商业“一把手”的行程也排得满满当当,在10月25日至26日的新城商业年会上,陈德力频频现身各大场合。尽管疲惫尽显,但他还是连夜赶到绍兴,为第二天嵊州吾悦广场的启幕站台。

这是新城年内开业的第7家吾悦广场。按照计划,在今年年底,宁波、如皋、南京、成都武侯和晋江吾悦广场也将次第开门迎客。保证12家吾悦广场的开业是新城商业2017年的目标。在2017年之前,新城已有开业项目11个。

用一年的时间就完成了在开业数量上对过去几年的赶超,新城并不掩饰这是“规模驱动论”。陈德力认为,现在的市场容量确实是饱和了,但真正符合需求的量还远远没有达到。

“所以我们要有规模,到2020年吾悦广场的开业数量必须超过100座,只有100座才能有规模,有了规模后才能够带来平台价值。”

加速和长跑

如果论资排辈,万达、华润、中粮等在商业地产上都称得上是新城的“前辈”。虽然起步较晚,但在明确住宅和商业“两条腿”走路后,新城就为商业发展按下了“快进键”,引援万达前高管陈德力是一个开始。新城给他开出了472万的年薪以及150万股股权激励的条件。

陈德力履历不凡,凯德、万达的经历都是他操刀商业地产的加分项,尤其是在万达的六年,万达广场的年开业量从15家增至超过50家,这种雷厉风行的行事风格也带到了“新东家”。

抢占规模高地是陈德力发出的第一枪,在他加入之前,新城的计划是在2020年实现开业和在建吾悦广场80座以上。甫一上位,陈德力直接将这一数字增加到了“120”,但这仍然不是最终的“定数”。新城控股有关人士向时代财经透露,在最新的计划中,新城到2020年开业和在建的吾悦广场将超过130座。

截至目前,新城在2017年已经新获取吾悦广场24座,其中有11座位于南京、南宁、西安、合肥等省会城市,而其累计获得的吾悦广场已经达到了53座。如果按照120座的目标来计算,未来三年,新城仍将维持每年23座以上的项目获取节奏。

规模就是竞争力,不仅在住宅市场如此,在商业地产领域同样适用,“具规模”也是陈德力对新城商业提出的发展要求。要完成规模的铺排,2020年是一个很关键的时点。在欧阳捷看来,2020年是一个分化的十字路口,也是大房企加速扩张的天花板。

“过去曾讲有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,所以必须加速奔跑,加速奔跑才能占领行业制高点。在2020年之前,新城一定是在加速奔跑。”

不过,要在2020年实现100座吾悦广场的开业,同时取得百亿租金收入并不是一件容易达成的事情。2016年,新城的年租金和管理费收入为4.41亿元,今年上半年为3.44亿元,而其全年的目标是10亿元。

眼下新城已开业的吾悦广场中,尚未出现年租金收入过亿的,即便是运营最好的常州武进吾悦广场,其去年一年的租金收入也仅为7357万元。可见,未来百亿租金收入的实现依然十分考验新城的商业团队。

以2020年为商业发展节点的地产商并不在少数,但与新城的“双百”目标相比,它们则更“保守”。龙湖地产(18.58, 0.36, 1.98%)一向将商业作为“压舱石”,其2020年的租金收入目标为60亿元,而提速商业发展的远洋则定在了40亿元。即便是华润置地(23.7, 0.45, 1.94%),中金证券预测的数字也仅为100亿港元。

这也意味着,如果新城“双百”目标达成,它将跻身商业地产第一阵营。持有经营的商业地产是现金流的蓄水池,也是企业安全的“压舱石”。如果每年有超百亿的租金收入,即使遭遇周期性的房地产调整,企业也能维持稳定的利润和现金流,这也是新城的长跑之道。

新城“组合拳”

与万达相似,新城吾悦广场的经营模式也是“以售养租”,作为综合体的吾悦广场,它包括销售和持有型物业两部分。住宅、酒店式公寓和沿街商铺作为可售物业能够在前期开发中进行销售,以回笼资金,而对于购物中心,新城则选择持有经营。

这种模式存在前后两个“红利”,即对于当期销售的贡献以及未来的租金收入增长。万达过往的经验已经证明这不失为做大规模的途径之一,尤其是商业综合体模式在拿地上存在着相当优势。

这套“组合拳”的第一个红利正在逐步兑现,在2016年新城控股279.69亿元的营收中,综合体销售贡献了109.83亿元,占比达39%,同时期住宅产品销售的营收为160.65亿元。而综合体产品的毛利率达30.1%,高于住宅的25.1%。

今年上半年,新城的销售规模达到491亿元,吾悦广场贡献了111亿元,占比约22.6%。而去年全年,这一比例更高,据时代财经统计,2016年新城的销售总额为651亿元,其中吾悦广场贡献201.77亿元,占比约31%。

不难看出,商业综合体的加码已经成为新城做大规模的重要一环,而这种模式在拿地时也可以获得不小的议价空间。以新城最近获得的常州天宁吾悦广场为例,这个42万方的综合体成交楼面价仅为3796元/平,溢价率1%。

低溢价获取土地可以在一定程度上锁定较高的毛利率。不过,在收割完第一个“红利”后,更大的考验在于商场的经营管理,这也直接关涉到租金收入的高低。

陈德力掌舵后很重要的一个工作是打通新城商业的全产业链,过去的模式中,地产的开发建设和经营管理是彼此独立的。新城希望能够形成一个贯穿土地获取、规划设计、开发建设、招商运营、资产管理、资产证券化的闭环。

产业链的打通是新城商业2016年和2017年的重点,往后新城商业的发展将驶入另一个“车道”。但全产业链的贯通并不容易,陈德力向时代财经表示,挑战主要在于三个方面,一是思想意识的统一,二是系统,再者就是人才。

“如何把全产业链上的各个优秀人才吸纳进来,这个挑战会持续地存在。”实际上,不单单是陈德力的加入,在进入快速发展阶段后,新城商业也在不断补充各个层面的人才,新城商业集团分管运营和招商的唐剑锋及钱文虹都是在去年加入的,而项目层面的引援更是不胜枚举。

一年多的磨合之后,以陈德力为核心的新城商管团队已渐成气候,但其能否帮助新城如数、如期地打好这套“组合拳”,仍然存有一定的挑战。

(责编:罗辑)
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